Über 300 begleitete Denkmalobjekte – von Schlössern bis Bauernhäusern.
Ankaufberatung für Ihre Villa –
klar, unabhängig und auf den Punkt.
Beim Kauf einer Villa bleibt vieles verborgen: Zustand der Holzsubstanz, frühere Eingriffe, typische Schwachstellen.
Eine unabhängige Substanzeinschätzung Ihrer Villa zeigt Ihnen früh, wie das Gebäude tatsächlich dasteht – verständlich, neutral und nachvollziehbar.
So entscheiden Sie mit einem sicheren Gefühl, weil Sie wissen, welche Risiken relevant sind und welche nicht.
- Frühwarnsystem für typische Holz- und Konstruktionschäden
- Fachlich fundierte Ersteinschätzung vor dem Notartermin
- Über 300 begleitete Denkmalobjekte - Erfahrung, die schützt
- Objektive Beratung vom ö.b.u.v. Sachverständigen (IHK)
Termin nur nach Verfügbarkeit – Vertraulich, unabhängig, persönlich.
Kennen Sie die Risiken, die in
historischen Villen oft unbemerkt bleiben?
Die Schönheit historischer Villen ist sofort sichtbar – der Zustand der Holzsubstanz dagegen oft nicht.
Warum Risiken bei historischen Villen oft übersehen werden
Wer eine historische Villa erwirbt, entscheidet sich für Stil, Geschichte und besondere Wohnqualität.
Doch Holzschäden, Feuchtigkeit und überdeckte Reparaturen bleiben bei vielen Villen zunächst unsichtbar – und werden häufig erst nach dem Kauf entdeckt.
Wo sich Risiken in alten Holzkonstruktionen verstecken
Das liegt nicht an Nachlässigkeit, sondern an der komplexen Konstruktion historischer Gebäude:
Alternde Hölzer, frühere Eingriffe oder verdeckte Schadstellen sind mit bloßem Auge kaum zu erkennen.
Warum eine Substanzprüfung entscheidend ist
Eine fundierte Substanzprüfung zeigt, wo Risiken bestehen – und wo nicht.
So gewinnen Sie Klarheit über den tatsächlichen Zustand der Villa, bevor Sie entscheiden.
Wenn Risiken unentdeckt bleiben
Reale Beispiele aus der Praxis zeigen, wie teuer fehlende Substanzkenntnis werden kann:
Sanierungsstaus, verdeckte Schäden und Kostensteigerungen, die bei frühzeitiger Prüfung vermeidbar gewesen wären.
🏚 Fall 1: Massive Holzschäden in historischem Gebäude
Geplant: Vereinszentrum – Realität: Hausschwammbefall.
Die Sanierungskosten stiegen von 806.000 € auf über 1,08 Mio. €, nachdem ein schwerer Schwammbefall entdeckt wurde – mitten in der Bauphase.
Quelle: Wikipedia, Artikel „Schulhaus Haintchen“, Bildnachweis: Hoscher, Wikimedia Commons (CC BY-SA)
🏚 Fall 2: Hausschwammbefall in Altbauten
„Befall durch Hausschwamm ist ein Todesurteil für Immobilien“
Viele Altbauten sind betroffen – besonders, wenn sie lange leer standen. Fachgutachten wurden oft aus Kostengründen ausgelassen – mit dramatischen Folgen.
Quelle: DIE WELT, Artikel vom 12.12.1999, Titel: „Befall durch Hausschwamm kommt Todesurteil für Immobilien gleich“
🏚 Fall 3: Schloss Sanierung nach unerkannten Schäden
Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz berichtet über die Sanierung von Schloss Romrod, bei der ein unerwartet schwerer Befall mit Hausschwamm und Moderfäule festgestellt wurde. Die Sanierung musste in mehreren Schritten durchgeführt werden, wobei befallene Hölzer und Mörtel entfernt und ersetzt, Fugen ausgekratzt und Wände abgeflammt wurden.
Quelle: Deutsche Stiftung Denkmalschutz, Projektbericht Schloss Romrod
Wie Sie Risiken frühzeitig erkennen – bevor es teuer wird
Die Lösung: Eine klare Einschätzung zur Substanz Ihrer Villa – bevor Sie entscheiden.
Bevor Sie sich vertraglich binden oder hohe Kosten riskieren, erhalten Sie eine fundierte Ersteinschätzung der Holzsubstanz Ihrer Villa – klar, unabhängig und auf Ihre Entscheidungssituation zugeschnitten.
Welche Risiken bestehen in den tragenden Holzkonstruktionen Ihrer Villa?
Welche typischen Schwachstellen sind bei dieser Bauweise zu erwarten?
Wie zuverlässig und tragfähig ist die vorhandene Holzsubstanz tatsächlich?
So erhalten Sie frühzeitig die Klarheit, die Sie für eine sichere und gut begründete Kaufentscheidung benötigen.
Ihre Vorteile auf einen Blick
- Über 25 Jahre und mehr als 300 Denkmalprojekte in Planung, Ausführung und Restaurierung
Ein Blick für Holzsubstanz, der aus echter Praxis in allen Bauphasen gewachsen ist. - Klare Entscheidungsgrundlage vor dem Notartermin
Damit Ihre Entscheidung auf verlässlichen Fakten statt auf Vermutungen basiert. - Unabhängige und neutrale Risikoeinschätzung
Eine fachlich belastbare Bewertung der Substanz – frei von Verkaufsinteressen und ohne Einfluss Dritter.
Wie andere Käufer mithilfe einer fundierten Substanzeinschätzung sicher entscheiden konnten
Ausgewählte Beispiele aus meiner Arbeit – unterschiedliche Gebäude, klare Ergebnisse.
Stadtvilla Berlin – Tragwerk geprüft, Risiken klar erkannt
Ausgangssituation:
Kaufinteresse an einer Stadtvilla um 1900. Unsicherheit über mögliche Holzschäden im Dach- und Tragwerksbereich sowie an Anschlüssen und Abdichtungen.
Vorgehen:
Einschätzung der einsehbaren Holzkonstruktionen mit Fokus auf tragende Bauteile, Gaubenanschlüsse und potenzielle Schädlingsbefälle. Analyse typischer Schwachstellen dieser Bauzeit.
Ergebnis:
Mehrere relevante Hinweise auf Holzschäden und konstruktive Schwachstellen wurden identifiziert.
Der Käufer erhielt eine klare, fachlich begründete Einschätzung zum Sanierungsbedarf und eine belastbare Grundlage für die Kaufentscheidung.
Jagdschloss Hessen – Tragwerk analysiert, Risiken transparent gemacht
Ausgangssituation:
Der Eigentümer plante die Sanierung eines denkmalgeschützten Jagdschlosses von ca. 1700. Unklar: Zustand der Dach- und Deckenkonstruktion sowie mögliche Holzschäden.
Vorgehen:
Begutachtung der tragenden Holzkonstruktion mit Fokus auf Schädlingsbefall, Feuchtebereiche und strukturelle Schwachstellen. Bewertung der Auswirkungen auf Tragfähigkeit und Sanierungsumfang.
Ergebnis:
Mehrere relevante Schäden wurden aufgedeckt, darunter Substanzverluste und typische Befälle.
Der Eigentümer erhielt eine klare Einschätzung zu Tragfähigkeit, Risiken und Sanierungsbedarf – Grundlage für die weitere Planung mit Tragwerksplaner und Denkmalpflege.
Villa Potsdam – Bauphysikalische Ursachen erkannt, Schäden eingeordnet
Ausgangssituation:
Interessent für eine Villa in Potsdam um 1900. Unklar war, ob Feuchteeinträge, Putzrisse und Holzschäden auf bauphysikalische Ursachen oder mangelnde Wartung zurückzuführen waren.
Vorgehen:
Analyse der relevanten Bauteile mit Fokus auf Feuchtewege, Anschlüsse und schadensanfällige Detailpunkte. Bewertung der typischen Schwachstellen dieser Gebäudetypologie und des Einflusses fehlender Instandhaltung.
Ergebnis:
Die festgestellten Schäden entsprachen typischen Schadensmustern von Villen der Jahrhundertwende. Hauptursachen waren bauphysikalische Effekte sowie vernachlässigte Wartung (z. B. Rinnen, Anschlüsse, Verwahrungen).
Der Käufer erhielt klare Handlungsempfehlungen und eine belastbare Grundlage zur weiteren Planung.
WARUM BAUDENKPLAN?
Historische Villen erfordern besondere Expertise
Wer eine historische Villa kaufen möchte, braucht mehr als nur ein gutes Gefühl.
Es braucht jemanden, der die Holzsubstanz, die Tragwerke und die typischen Schwachstellen dieser Gebäude wirklich versteht – und unabhängig beurteilen kann.
Über 25 Jahre Erfahrung in Restaurierung und Holzkonstruktionen
Seit über 25 Jahren arbeite ich in der Denkmalrestaurierung, der Planung und der Ausführung.
Vom Restaurator über die Bauleitung bis zur Sachverständigentätigkeit – ich kenne die Konstruktionen historischer Villen aus allen Blickwinkeln.
Heute unterstütze ich Sie als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (IHK) für Holzschutz und Holzschäden.
Mehr als 300 Villen- und Denkmalprojekte
In über 300 Projekten habe ich Käufer, Eigentümer und Investoren dabei begleitet, die Substanz zuverlässig einzuschätzen und Fehlentscheidungen zu vermeiden.
Praxiswissen + Verantwortung für Ihre Entscheidung
Mit BauDenkPlan verbinde ich zwei Dinge:
Praxiswissen aus Jahrzehnten Denkmalrestaurierung und Holzbau
Die Verantwortung, Ihnen eine fundierte und unabhängige Entscheidung zu ermöglichen
Ihre Investition schützen
Ich arbeite neutral, sachlich und mit einem klaren Ziel:
Ihre Investition zu schützen – bevor hohe Summen fließen.
Eine fundierte Kaufberatung kann für Ihre Villa gerade jetzt entscheidend sein
Verborgene Risiken in historischen Holzkonstruktionen
Historische Villen sind einzigartig – und oft komplexer, als sie auf den ersten Blick wirken.
Typische Schwachstellen in Dach, Tragwerk oder Anschlüssen bleiben häufig verborgen und wirken sich erst später aus – dann mit entsprechend hohen Kosten.
Wie eine unabhängige Erstprüfung Klarheit schafft
Mit einer unabhängigen Einschätzung erhalten Sie frühzeitig Klarheit:
welche Risiken relevant sind, wie Sie sie einordnen sollten und welche Investitionen tatsächlich auf Sie zukommen könnten.
So treffen Sie eine Entscheidung, die langfristig richtig bleibt
So treffen Sie Ihre Entscheidung auf einer verlässlichen Grundlage –
ob Sie kaufen, weiterverhandeln oder Abstand nehmen.
Schritt für Schritt zur klaren Entscheidung
Klarheit schaffen
Im Erstgespräch definieren wir Ihre Fragen, Prioritäten und den Fokus der Prüfung.
Substanz prüfen
Vor Ort analysiere ich die Holzkonstruktion – diskret, präzise und fachlich fundiert.
Zustand bewerten
Sie erhalten eine klare, verständliche Einschätzung zu Tragfähigkeit, Risiken und Sanierungsbedarf.
Bericht erhalten
Alles kompakt, nachvollziehbar und als belastbare Entscheidungsgrundlage aufbereitet.
Klar entscheiden
Mit Weitblick handeln – kaufen, weiterverhandeln oder Abstand nehmen.
Sie haben Fragen? Hier gibt es Antworten.
Ist ein Holzschutzgutachten vor dem Kauf wirklich notwendig?
Ja – besonders dann, wenn Sie ein denkmalgeschütztes Gebäude erwerben möchten. Holzschäden durch Pilze oder Insekten sind für Sie oft nicht erkennbar, können aber erhebliche Sanierungskosten nach sich ziehen. Ein Gutachten verschafft Ihnen Klarheit über den Zustand der Holzkonstruktion und schützt Sie vor unerwarteten Ausgaben.
Kann ich das Gutachten nach dem Kauf machen lassen?
Technisch gesehen ist das möglich – jedoch nicht empfehlenswert, wenn Sie eine Kaufentscheidung treffen möchten. Ein Gutachten nach dem Kauf kann zwar Schäden aufdecken, aber zu diesem Zeitpunkt tragen Sie bereits das Risiko und die Kosten.
Befindet sich die Immobilie bereits in Ihrem Besitz, kann ein Gutachten für Sie dennoch sehr sinnvoll sein – etwa als Planungsgrundlage für Sanierungen oder zur denkmalrechtlichen Einordnung. Mit einer Bestands- oder Zustandskartierung gewinnen Sie Klarheit über die vorhandene Bausubstanz und schaffen eine verlässliche Grundlage für Ihre nächsten Schritte.
Der Verkäufer sagt, das Gebäude sei in gutem Zustand. Reicht das nicht aus?
Auch wenn dem Verkäufer keine Schäden bekannt sind, bedeutet das für Sie nicht automatisch, dass keine konstruktiven Schwächen oder substanzbedingten Auffälligkeiten vorhanden sind. Gerade bei historischen Holzkonstruktionen lassen sich relevante Hinweise auf Sanierungsbedarf von außen oft nur schwer erkennen.
Eine unabhängige Einschätzung unterstützt Sie dabei, Risiken realistisch einzuschätzen und eine fundierte Entscheidung zu treffen – für Ihre Investitionssicherheit.
Ich habe bereits einen Architekten oder Bauleiter. Warum brauche ich zusätzlich einen Holzschutzexperten?
Ihr Architekt oder Bauleiter bringt wertvolles Fachwissen in die Planung und Umsetzung ein. Wenn es um den Erhalt historischer Holzkonstruktionen geht, kann ergänzend die Einschätzung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Holzschutz hilfreich sein – insbesondere, um spezifische Schadbilder sicher einzuordnen und die Substanzrisiken zuverlässig zu bewerten. So entsteht für Sie ein umfassenderes Bild als Entscheidungsgrundlage.
Was passiert, wenn keine Schäden gefunden werden?
Dann haben Sie die Gewissheit, dass die Holzkonstruktion in gutem Zustand ist. Dieses Wissen gibt Ihnen Sicherheit und kann auch bei Verhandlungen mit dem Verkäufer hilfreich sein.
Wie wird das Honorar für eine Substanzprüfung berechnet?
Individuell, pauschal, transparent, abhängig von Objektgröße/-standort.
