Über 300 begleitete Denkmalobjekte – von Schlössern bis Bauernhäusern.
Wissen Sie, was Sie kaufen?
Objektive Substanz- und Tragwerksbewertung historischer Villen – vor dem Kauf.
Unabhängig | ö.b.u.v. Sachverständiger (IHK) | 300+ Denkmalobjekte
Robert Große
Substanzberater für historische Villen
Wissen Sie, was Sie kaufen?
Objektive Substanz- und Tragwerksbewertung historischer Villen –
vor dem Kauf.
Klare Einschätzung vor Ihrer Einschätzung
- Risiken erkennen, bevor es teuer wird
Unabhängig · ö.b.u.v. Sachverständiger (IHK) · 300+ Denkmalobjekte
Robert Große
Substanzberater für historische Villen
Kennen Sie die Risiken, die in
historischen Villen oft unbemerkt bleiben?
Die Schönheit historischer Villen ist sichtbar. Der Zustand der Holzsubstanz oft nicht.
Schäden zeigen sich häufig erst nach dem Kauf.
Warum viele Risiken unentdeckt bleiben
Wer eine historische Villa erwirbt, entscheidet sich für Stil, Geschichte und besondere Wohnqualität.
Doch Holzschäden, Feuchtigkeit und überdeckte Reparaturen bleiben bei vielen Villen zunächst unsichtbar – und werden häufig erst nach dem Kauf entdeckt.
Wo sich Risiken in alten Holzkonstruktionen verstecken
Das liegt nicht an Nachlässigkeit, sondern an der komplexen Konstruktion historischer Gebäude:
Alternde Hölzer, frühere Eingriffe oder verdeckte Schadstellen sind mit bloßem Auge kaum zu erkennen.
Kennen Sie die Risiken, die
oft unbemerkt bleiben?
Die Schönheit historischer Villen ist sichtbar. Der Zustand der Holzsubstanz oft nicht. Schäden zeigen sich häufig erst nach dem Kauf.
Warum viele Risiken unentdeckt bleiben
Die Gründe sind vielfältig:
konstruktive Besonderheiten historischer Gebäude,
frühere Eingriffe – aber auch längerer Leerstand oder fehlende Pflege.
Was das in der Praxis bedeutet
🏚 Fall 1: Massive Holzschäden in historischem Gebäude
Geplant: Vereinszentrum – Realität: Hausschwammbefall.
Die Sanierungskosten stiegen von 806.000 € auf über 1,08 Mio. €, nachdem ein schwerer Schwammbefall entdeckt wurde – mitten in der Bauphase.
Quelle: Wikipedia, Artikel „Schulhaus Haintchen“, Bildnachweis: Hoscher, Wikimedia Commons (CC BY-SA)
🏚 Fall 2: Hausschwammbefall in Altbauten
„Befall durch Hausschwamm ist ein Todesurteil für Immobilien“
Viele Altbauten sind betroffen – besonders, wenn sie lange leer standen. Fachgutachten wurden oft aus Kostengründen ausgelassen – mit dramatischen Folgen.
Quelle: DIE WELT, Artikel vom 12.12.1999, Titel: „Befall durch Hausschwamm kommt Todesurteil für Immobilien gleich“
🏚 Fall 3: Schloss Sanierung nach unerkannten Schäden
Die Deutsche Stiftung Denkmalschutz berichtet über die Sanierung von Schloss Romrod, bei der ein unerwartet schwerer Befall mit Hausschwamm und Moderfäule festgestellt wurde. Die Sanierung musste in mehreren Schritten durchgeführt werden, wobei befallene Hölzer und Mörtel entfernt und ersetzt, Fugen ausgekratzt und Wände abgeflammt wurden.
Quelle: Deutsche Stiftung Denkmalschutz, Projektbericht Schloss Romrod
Warum eine Substanzprüfung vor dem Kauf entscheidend ist
Sie zeigt, wo echte Risiken bestehen – und wo nicht.
Die Lösung: Eine klare Einschätzung zur Substanz Ihrer Villa – bevor Sie entscheiden.
Vor Ihrer Entscheidung erhalten Sie eine klare, unabhängige Einschätzung.
Sie wissen, wie es tatsächlich um die Holzsubstanz Ihrer Villa steht.
Was wird dabei konkret geklärt
- Welche Risiken in den tragenden Holzkonstruktionen bestehen
- Welche Schwachstellen bei dieser Bauweise typisch sind
- Wie tragfähig und zuverlässig die vorhandene Holzsubstanz tatsächlich ist
Ihre Vorteile auf einen Blick
- Über 25 Jahre und mehr als 300 Denkmalprojekte in Planung, Ausführung und Restaurierung
Ein Blick für Holzsubstanz, der aus echter Praxis in allen Bauphasen gewachsen ist. - Klare Entscheidungsgrundlage vor dem Notartermin
Damit Ihre Entscheidung auf verlässlichen Fakten statt auf Vermutungen basiert. - Unabhängige und neutrale Risikoeinschätzung
Eine fachlich belastbare Bewertung der Substanz – frei von Verkaufsinteressen und ohne Einfluss Dritter.
Wie andere Käufer mithilfe einer fundierten Substanzeinschätzung sicher entscheiden konnten
Ausgewählte Beispiele aus meiner Arbeit – unterschiedliche Gebäude, klare Ergebnisse.
Wie andere Käufer mithilfe einer fundierten Substanzeinschätzung sicher entscheiden konnten
Ausgewählte Beispiele aus meiner Arbeit – unterschiedliche Gebäude, klare Ergebnisse.
Stadtvilla Berlin – Tragwerk geprüft, Kaufentscheidung abgesichert
Relevante Holzschäden und Schwachstellen wurden früh erkannt.
Der Käufer erhielt Klarheit für seine Kaufentscheidung.
Ausgangssituation:
Kaufinteresse an einer Stadtvilla um 1900. Unsicherheit über mögliche Holzschäden im Dach- und Tragwerksbereich sowie an Anschlüssen und Abdichtungen.
Vorgehen
Einschätzung der einsehbaren Holzkonstruktionen mit Fokus auf tragende Bauteile, Gaubenanschlüsse und potenzielle Schädlingsbefälle. Analyse typischer Schwachstellen dieser Bauzeit.
Jagdschloss Hessen – Tragwerk analysiert, Risiken transparent gemacht
Ergebnis:
Mehrere relevante Schäden und typische Schwachstellen im Tragwerk wurden aufgedeckt.
Der Eigentümer erhielt Klarheit über Sanierungsbedarf und weitere Planungsschritte.
Ausgangssituation:
Der Eigentümer plante die Sanierung eines denkmalgeschützten Jagdschlosses von ca. 1700. Unklar: Zustand der Dach- und Deckenkonstruktion sowie mögliche Holzschäden.
Vorgehen:
Begutachtung der tragenden Holzkonstruktion mit Fokus auf Schädlingsbefall, Feuchtebereiche und strukturelle Schwachstellen. Bewertung der Auswirkungen auf Tragfähigkeit und Sanierungsumfang.
Villa Potsdam – Bauphysikalische Ursachen erkannt, Schäden eingeordnet
Ergebnis:
Die Ursachen der festgestellten Schäden wurden eindeutig eingeordnet.
Der Käufer erhielt eine belastbare Grundlage für weitere Entscheidungen und Planungen.
Ausgangssituation:
Interessent für eine Villa in Potsdam um 1900. Unklar war, ob Feuchteeinträge, Putzrisse und Holzschäden auf bauphysikalische Ursachen oder mangelnde Wartung zurückzuführen waren.
Vorgehen:
Analyse der relevanten Bauteile mit Fokus auf Feuchtewege, Anschlüsse und schadensanfällige Detailpunkte. Bewertung der typischen Schwachstellen dieser Gebäudetypologie und des Einflusses fehlender Instandhaltung.
Stadtvilla Berlin – Tragwerk geprüft, Risiken klar erkannt
Relevante Holzschäden und Schwachstellen wurden früh erkannt.
Der Käufer erhielt Klarheit für seine Kaufentscheidung.
Ausgangssituation:
Kaufinteresse an einer Stadtvilla um 1900. Unsicherheit über mögliche Holzschäden im Dach- und Tragwerksbereich sowie an Anschlüssen und Abdichtungen.
Vorgehen
Einschätzung der einsehbaren Holzkonstruktionen mit Fokus auf tragende Bauteile, Gaubenanschlüsse und potenzielle Schädlingsbefälle. Analyse typischer Schwachstellen dieser Bauzeit.
Jagdschloss Hessen – Tragwerk analysiert, Risiken transparent gemacht
Ergebnis:
Mehrere relevante Schäden und typische Schwachstellen im Tragwerk wurden aufgedeckt.
Der Eigentümer erhielt Klarheit über Sanierungsbedarf und weitere Planungsschritte.
Ausgangssituation:
Der Eigentümer plante die Sanierung eines denkmalgeschützten Jagdschlosses von ca. 1700. Unklar: Zustand der Dach- und Deckenkonstruktion sowie mögliche Holzschäden.
Vorgehen:
Begutachtung der tragenden Holzkonstruktion mit Fokus auf Schädlingsbefall, Feuchtebereiche und strukturelle Schwachstellen. Bewertung der Auswirkungen auf Tragfähigkeit und Sanierungsumfang.
Villa Potsdam – Bauphysikalische Ursachen erkannt, Schäden eingeordnet
Ergebnis:
Die Ursachen der festgestellten Schäden wurden eindeutig eingeordnet.
Der Käufer erhielt eine belastbare Grundlage für weitere Entscheidungen und Planungen.
Ausgangssituation:
Interessent für eine Villa in Potsdam um 1900. Unklar war, ob Feuchteeinträge, Putzrisse und Holzschäden auf bauphysikalische Ursachen oder mangelnde Wartung zurückzuführen waren.
Vorgehen:
Analyse der relevanten Bauteile mit Fokus auf Feuchtewege, Anschlüsse und schadensanfällige Detailpunkte. Bewertung der typischen Schwachstellen dieser Gebäudetypologie und des Einflusses fehlender Instandhaltung.
WARUM BAUDENKPLAN?
Historische Villen erfordern Erfahrung, die über reine Theorie hinausgeht.
Über 25 Jahre Erfahrung
Aus Planung, Ausführung, Restaurierung und Sachverständigentätigkeit.
Mehr als 300 Villen- und Denkmalprojekte
Begleitet in unterschiedlichen Entscheidungs- und Sanierungsphasen.
Praxiswissen und Unabhängigkeit – als Grundlage für Ihre Entscheidung
Mit BauDenkPlan verbinde ich zwei Dinge:
Praxiswissen aus Jahrzehnten Denkmalrestaurierung und Holzbau
Unabhängige, sachliche Einschätzung – ohne Verkaufsinteressen
Damit Sie eine Entscheidung treffen, die auch langfristig trägt.
Verborgene Risiken historischer Villen erkennen – bevor sie teuer werden.
Verborgene Risiken in historischen Holzkonstruktionen
Historische Villen sind einzigartig – und oft komplexer, als sie auf den ersten Blick wirken.
Typische Schwachstellen in Dach, Tragwerk oder Anschlüssen bleiben häufig verborgen und wirken sich erst später aus – dann mit entsprechend hohen Kosten.
Wie eine unabhängige Erstprüfung Klarheit schafft
Mit einer unabhängigen Einschätzung erhalten Sie frühzeitig Klarheit:
welche Risiken relevant sind, wie Sie sie einordnen sollten und welche Investitionen tatsächlich auf Sie zukommen könnten.
So treffen Sie eine Entscheidung, die langfristig richtig bleibt
So treffen Sie Ihre Entscheidung auf einer verlässlichen Grundlage –
ob Sie kaufen, weiterverhandeln oder Abstand nehmen.
Schritt für Schritt zur klaren Entscheidung
Klarheit schaffen
Im Erstgespräch klären wir Ihre Fragen, Prioritäten und den Fokus der Prüfung.
Substanz einschätzen
Vor Ort analysiere ich die tragenden Holzkonstruktionen und relevante Schwachstellen.
Zustand bewerten
Sie erhalten eine verständliche Einordnung zu Tragfähigkeit, Risiken und Sanierungsbedarf.
Grundlage erhalten
Alles kompakt und nachvollziehbar aufbereitet – als belastbare Entscheidungsbasis.
Damit Sie eine Entscheidung treffen, die auch langfristig trägt.
Schritt für Schritt zur klaren Entscheidung
Klarheit schaffen
Im Erstgespräch klären wir Ihre Fragen, Prioritäten und den Fokus der Prüfung.
Substanz einschätzen
Vor Ort analysiere ich die tragenden Holzkonstruktionen und relevante Schwachstellen.
Zustand bewerten
Sie erhalten eine verständliche Einordnung zu Tragfähigkeit, Risiken und Sanierungsbedarf.
Grundlage erhalten
Alles kompakt und nachvollziehbar aufbereitet – als belastbare Entscheidungsbasis.
Damit Sie eine Entscheidung treffen, die auch langfristig trägt.
Sie haben Fragen? Hier gibt es Antworten.
Ist ein Holzschutzgutachten vor dem Kauf wirklich notwendig?
Technisch ist das möglich – für eine Kaufentscheidung jedoch meist zu spät.
Nach dem Kauf liegt das Risiko bereits beim Käufer. Eine spätere Untersuchung kann zwar Schäden aufzeigen, bietet aber keine Möglichkeit mehr, Preis oder Vertragsbedingungen anzupassen.
Befindet sich die Immobilie bereits in Ihrem Besitz, kann eine Einschätzung dennoch sinnvoll sein – etwa als Grundlage für Sanierungsplanung oder denkmalrechtliche Abstimmungen.
Kann ich das Gutachten nach dem Kauf machen lassen?
Technisch gesehen ist das möglich – jedoch nicht empfehlenswert, wenn Sie eine Kaufentscheidung treffen möchten. Ein Gutachten nach dem Kauf kann zwar Schäden aufdecken, aber zu diesem Zeitpunkt tragen Sie bereits das Risiko und die Kosten.
Befindet sich die Immobilie bereits in Ihrem Besitz, kann ein Gutachten für Sie dennoch sehr sinnvoll sein – etwa als Planungsgrundlage für Sanierungen oder zur denkmalrechtlichen Einordnung. Mit einer Bestands- oder Zustandskartierung gewinnen Sie Klarheit über die vorhandene Bausubstanz und schaffen eine verlässliche Grundlage für Ihre nächsten Schritte.
Der Verkäufer sagt, das Gebäude sei in gutem Zustand. Reicht das nicht aus?
Architekten und Bauleiter leisten wertvolle Arbeit in Planung und Umsetzung.
Bei der Beurteilung historischer Holzkonstruktionen kann eine ergänzende Einschätzung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Holzschutz sinnvoll sein.
Ziel ist es, spezifische Schadensbilder, Risiken und die vorhandene Substanz fachlich belastbar einzuordnen – als zusätzliche Entscheidungsgrundlage.
Ich habe bereits einen Architekten oder Bauleiter. Warum brauche ich zusätzlich einen Holzschutzexperten?
Ihr Architekt oder Bauleiter bringt wertvolles Fachwissen in die Planung und Umsetzung ein. Wenn es um den Erhalt historischer Holzkonstruktionen geht, kann ergänzend die Einschätzung eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Holzschutz hilfreich sein – insbesondere, um spezifische Schadbilder sicher einzuordnen und die Substanzrisiken zuverlässig zu bewerten. So entsteht für Sie ein umfassenderes Bild als Entscheidungsgrundlage.
Was ist der Unterschied zwischen einer Ankaufberatung und einer vertiefenden Untersuchung?
Eine vertiefende Untersuchung geht über die Ankaufberatung hinaus.
Sie kann Bauteilöffnungen, Messungen oder detaillierte Schadenskartierungen umfassen und ist insbesondere dann sinnvoll, wenn Sanierungsbedarf vermutet wird oder Genehmigungs- und Planungsprozesse vorbereitet werden sollen.
Wie wird das Honorar für eine Substanzprüfung berechnet?
Individuell, pauschal und transparent.
Das Honorar richtet sich nach Objektgröße, Komplexität und Standort. Sie erhalten vorab eine klare Einschätzung des Leistungsumfangs – ohne versteckte Kosten.
Was passiert, wenn keine Schäden gefunden werden?
Dann erhalten Sie die beruhigende Gewissheit, dass die Holzkonstruktion in einem guten Zustand ist.
Diese Klarheit schafft Sicherheit für Ihre Entscheidung und kann auch in Verhandlungen mit dem Verkäufer eine wertvolle Grundlage sein.
Sind Ihre Fragen jetzt geklärt?
Klare Einschätzung vor Ihrer Entscheidung.
Vertraulich · unabhängig · persönlich
BauDenkPlan
Substanzberatung für historische Villen
Holz · Tragwerk · Entscheidungs-grundlagen
Robert Große
Tel. +49 5763 8653103
(Persönlich erreichbar während der Bürozeiten)